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Als Vermieter legal Steuern sparen?!

Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, damit die Besteuerungsgrundlage verringern und folglich Einkommensteuer sparen.

Der Gesetzgeber gibt hierfür in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die anzuwendenden AfA-Sätze verbindlich vor. So sind zwischen 1925 und 2022 zu Wohnzwecken errichtete Immobilien grundsätzlich mit 2 % über 50 Jahre Nutzungsdauer abzuschreiben.

Allerdings hat der Gesetzgeber in Satz 2 ein Wahlrecht geschaffen, die Immobilie abweichend von den vorgegebenen Nutzungsdauern über eine kürzere, tatsächliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Dadurch lassen sich die Werbungskosten legal steigern, ohne das sich dadurch Ihr Cash Flow aus der Immobilie verringert (wie es z. B. bei Modernisierungen der Fall ist).

2021 hat der Bundesfinanzhof höchstrichterlich entschieden, dass sich der Steuerpflichtige zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen darf und das Finanzamt hierfür kein Bausubstanzgutachten verlangen kann (vgl. BFH IX R 25/19).

Wer darf ein Restnutzungsdauergutachten erstellen?

Das Bundesfinanzministerium hat 2023 eine Verwaltungsanweisung an die Finanzverwaltung erlassen, in der Inhalt und Voraussetzung von Restnutzungsdauergutachten vorgegeben wurden (vgl. Schreiben vom 22.02.2023). Auch die Qualifikation des Gutachtenerstellers wurde darin definiert: so hat die Finanzverwaltung ausschließlich Restnutzungsdauergutachten anzuerkennen, welche erstellt wurden "von öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind".

Bei ImmoWert Lang sind Sie hier auf der sicheren Seite: die erforderliche Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 liegt vor und die Gutachten erfüllen die Voraussetzungen der Finanzämter.

Wieviel Steuer lässt sich mit einem Restnutzungsdauergutachten sparen?

Die Höhe der jährlichen Steuerersparnis auf Grund eines Restnutzungsdauergutachtens ist von den individuellen Eigenschaften der Immobilie, des Kaufpreises und Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes abhängig. Daher ist eine pauschale Aussage nicht möglich. Nachfolgend finden Sie eine Beispielrechnung:

Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten bei ImmoWert Lang?

Sie erhalten ein Restnutzungsdauergutachten inklusive eingehender Objektbesichtigung durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliensachverständigen in München und den Landkreisen Dachau, Ebersberg, Erding, Fürstenfeldbruck und Starnberg zu folgendem Honorar:

  • Eigentumswohnung: 790 € inkl. MwSt.*

  • Ein- und Zweifamilienhaus: 990 € inkl. MwSt.*

  • Mehrfamilienhaus von 3 bis 12 Einheiten: 1.490 € inkl. MwSt.*

  • Größere Objekte und Gewerbeimmobilien: auf Anfrage

Übrigens: die Kosten des Restnutzungsdauergutachtens können als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.

* Fahrtkosten und -zeit ab 40 km einfacher Wegstrecke werden zusätzlich in Rechnung gestellt.

Wie ist der Ablauf zur Erlangung eines Restnutzungsdauergutachtens?

  • Rufen Sie mich unverbindlich für ein kostenloses Beratungsgespräch an: wir klären im Gespräch, ob Ihr Objekt aufgrund seiner Parameter für eine kürzere, tatsächliche Nutzungsdauer geeignet ist (grundsätzlich sollten Gebäude mit einem Baujahr vor 1994 näher betrachtet werden).

  • Nach der Beauftragung werden Unterlagen und Auskünfte zum Objekt selbst sowie zu durchgeführten Modernisierungen benötigt.

  • Anschließend wird eine Objektbesichtigung durchgeführt. Sie als Eigentümer müssen dabei nicht zwingend anwesend sein.

  • Das Gutachten wird Ihnen innerhalb von 10 Werktagen nach dem Besichtigungstermin als PDF elektronisch zugesandt.

  • Sollte das Finanzamt wider Erwarten das Restnutzungsdauergutachten nicht anerkennen, so informieren Sie mich bitte umgehend: ich werde Sie und Ihren Steuerberater mit einer gutachterlichen Stellungnahme dabei unterstützen die Ablehnungsgründe des Finanzamts zu widerlegen.
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